什么是商品房预售？
问：什么是商品房预售？我要买的房子地基还没打就开始卖了，这种情况算预售吗？
答：根据《商品房销售管理办法》规定商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。对于连地基都没打的项目，不可能取得商品房预售许可证，也自然不能算预售。

没有预售许可证可以卖房吗？
问：我要买某楼盘的房，现在还没有预售许可证，要求我们付全款，是否合理？
答：根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售或者以任何名目收取具有预售款性质的费用，不得发布商品房预售广告。

期房？现房？选什么房好
问：我和老婆准备买房了，我想买期房，负担没那么重；而她想买现房，到底哪个好点。
答：期房的优点：1，先期订购，户型、位置利于选择。2，价格比较优惠；3，质量可以看得到。购买期房最大的风险在于购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。而如果出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。而现房的选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走，并且现房一般价格较高，且付款时间要求紧，压力较大;　内部格局和装修多已固定，不易调整，各方面进一步变通和完善的机会较少。

期房交房后面积增加怎么办？
问：期房97平方米，盖完后是104平方米，如何付款？
答：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同 约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积 误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户。 这个案例中，面积误差比绝对值约为7.2%，超过了3%，可以退房。如果不想退房，那么需要向开发商补足面积误差比绝对值在3%以内的房款：S＝ 房屋单价×（97平×3%）

期房是怎么界定的？
问：什么是期房转现？房子已经建起来了，还不是现房吗？
答：期房转现并非是房子建成就算转现了，而是要经过验收合格，并在产权部门进行登记备案，即通 过单栋备案后，才算转现。因为这时才能证明该建筑不仅建成，而且通过了验收，并取得了合法的证明。目前，有些建筑可能已经住了很多年，但因为没有通过 验收，一直办不了产权证，所以，并非建成的建筑就算现房，就可以办产权证。

没下产权证的期房能买吗？
问：某小区已经清盘，但个人手中有房子出售，有购房合同和发票，产权证没有办理，说可以改合同和发票，这样的房子能买吗？
答：按相关规定，个人手中的期房在产权未下证之前，是不允许交易的。如果卖方的《商品房买卖合同》已经备案，房地产交易部门在无特殊原因的情 况下不会予以更名，而购房发票一旦开具，也不能进行更改，只能将原发票作废后重开。

买期房有什么风险？
问：我看好了一处期房，明年交工，现在没有预售许可证，购买这样的房子有什么风险？
答：无预售许可证售房本身就是违规行为，这个时候开发商无法与购房者签订正规购房合同，在法律上购房者利益很难得到保障。 购买无证预售的期房，风险很大，如果实在要买，一定要详细了解开发企业的信誉、实力，其他四证办理情况如何、预售许可证未办下来的原因、工程是否 开工等情况；签订的认购书一定要详细约定开发商违约的赔偿责任，尽量不要交全款。

预售房能签合同、备案吗？
问：我买的是期房，但开发商只和我签订了他们自己打印的内部协议，说房子没建完，不能签订正式购房合同，签了也不能备案，这种说法对吗？
答：根据《城市商品房预售管理办法》商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

开发商迟办产权证要付违约金吗
问：去年我与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定房地产开发公司于2008年12月31日交房，并于交房后90日之内为我办理商品房的产权证，否则，需承担违约金。我于今年年初入住，可到现在开发商也没给我办证，说我已经入住了，不办产权证不影响我使用房屋，且不承担违约金，这样合理吗？
答：按照约定，开发商应在2009年4月1日为你办理产权证，很显然，开发商已经违反约定。开发商的说法是不正确的，夏女士可以一方面继续督促并限期要求开发商办理产权证，另一方面，到相关部门进行调查，查其不予办理产权证的原因。 在限期内，如果开发商还是没有办理，律师建议就拖延办理产权证的事实诉诸法律，要求法院判决开发商履行合同并赔偿迟延办证的违约金，违约金的计算从2009年4月1日至房产证实际办理之日止。

交了定金的房子被开发商卖了
问：我有个棘手问题向你们请教一下，我们买房定金在2008年9月交了，但后来没有签买房合同，我们所定房子已经被卖，现在开发商又有新楼市，我们还是想买房请问，原来定金可否收回当现有楼市定金？
答：您好！根据《担保法》第八十九条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据您所述，如果开发商违约没有跟你签订购房合同，你可以要求要求开发商双倍返还定金；如果是您违约未与开发商签订购房合同，则开发商有权对收取的定金不予退还。对于您的问题，你可以与开发商协商，或许有机会。