长沙市商圈分析报告——好房子网专题新闻

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　　“长沙的商业地产，多年来就像一盆温开水，不知煮死多少想在长沙有所作为的青蛙。”业内人士常如此感慨，这份感慨，通常包含着不解与失望。
　　就在前几天，一个由长沙地产界营销策划人士组成的内部群里，对于“相关部门正研究在湖南、湖北各选取一个城市进行物业税的试点实征，但是征收范围仍然是商业地产，不涉及居民住宅。”这一话进行了热烈的讨论，大部分人哀叹：简直是自寻死路。有人认为，正是商业地产在长沙的无所作为才令其成为被开刀的对象。
　　商业地产税还是只是研究阶段，对长沙商业地产的影响，目前还未为可知。具体能看到的是，在宏观调控对住宅一轮又一轮的打压下，住宅成交量明显减量。而随之发现的市场转向是，未受到新政限制的商业地产受到了前所未有的关注。 [详细]

长沙市商圈分析报告

　　根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，长沙市商业体系结构为：1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。对已形成的商业中心重点进行改造和提升，对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。
　　在中部崛起、长株潭一体化背景下，大长沙欲重点扶持的43个商业中心、18条商业街犹如古时烽火台。一处着火，处处皆火；锋火连城，争霸中原，将宏伟的长沙版图“瓜分殆尽”。本专题将就13个政府重点打造的商业中心做一个现状描述和前景预测。[详细］

1永不衰落的神话：五一广场商业中心

　　等级　市级商业中心
　　现状五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、金满地地下商城、国美电器、苏宁电器……此区域内的房地产项目，中天广场、BOBO国际、嘉顿·新天地等项目，即便价格不菲，但销售仍然格外红火。
　　前景对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，同时也预示着这一区域内的市场竞争将日趋激烈。由于此区域完全达到了寸土寸金的地步，在高利润的驱逐下，不少房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈，它是长沙商圈史中永不衰落的神话。五一商圈当“一哥”好多年了。虽然未来3年内，可能由于2号地铁线开建而出现交通受到较大影响，从长时间来看，五一商圈的“一哥”地位应该无可撼动。 [详细]

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2崛起的第六区：星沙商业副中心

　　等级　市级商业副中心
　　现状　1996年长沙县政府迁址星沙镇，2000年星沙成为国家级经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶植，星沙的发展一日千里，迅速崛起。三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此，经济总量急剧增长。在此基础上，星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势，星沙商业乐园、星沙步行街、易初莲花购物中心、新一佳、通程……在这个仅仅只有24平方公里的土地上，星沙绽放出她独特的魅力。与之相对应的商业地产，也取得了不俗的成绩，星沙湘绣城、中南汽车世界、幸福里、楚天家园、未来现代城、阳光丽景、锦璨家园等等带底商或商铺的楼盘，威尼斯小城之五星级酒店，未上市之际就受到市场的热捧。
　　前景　优美的自然环境、便利的交通、与长沙市接壤的地理位置，加上让人心动的价格和小区配套建设，星沙的商业地产有着不可替代的独特优势。一直有消息传星沙镇将并入长沙市，成为长沙的第六区，即使是谣传，星沙镇作为国家级经济技术开发区，长沙城市的自然延伸带，其已经在扮演长沙“第六区”的角色，未来地位随着经济开发区的发展及并入长沙市，这种地位还将进一步加强、巩固。[详细]

3越琢越靓的璞玉：溁湾镇商业副中心

　　等级　市级商业副中心
　　现状溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳麓区的核心，与星沙不同的是，它的心理距离要大大远于实际距离。该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。在大学城庞大的消费基础下，商业中心内的江岸锦城、新楚麓山才苑、岳麓·现代城，筹建中的共和世家和指南针商业中心，吸引了不少置业者的目光。
　　前景　三十年河东，四十年河西。多年前，溁湾镇便是个小商贩集中地，但并不意味着它永远都只能承担这个角色。溁湾镇作为两个长沙市级副商业中心之一，其潜力还有待挖掘，特别是在商业地产方面，它将是一块越琢越靓的璞玉。该区域内除通程外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、档次低劣、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。如果把这些小门面进行统一规划整顿，相信以大学城庞大的消费力，必定前景可嘉。 [详细]

4未来长沙的中央政务区：红星商业中心

　　等级　区域商业中心
　　现状红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，往南至汽车南站，往西辐射至芙蓉南路省政府。依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求较大，但目前的配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯一稍具规模的超市步步高人流量相当大，到会展中心开展时尤盛。目前该区域内极具风向性的商业地产和带底商的项目包括有长沙奥林匹克花园、湘府久号家园、岳泰理想城、湘府名邸、融程国际、标志·长沙商务中心、天城·泰祥苑、湘府东苑等，这些项目都带有酒店、写字楼。
　　前景　良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，随着融城步伐的加快，红星商业中心在未来几年将获得更大的发展潜力，作为将来的财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业，同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可以预见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活、工作，届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚、生活配套完善、居住氛围浓厚的中央政务区将会在这片活力充沛的土地上迅速崛起。 [详细]

5后劲充足：火车站商业中心

　　等级　区域商业中心
　　现状火车站商业中心属于口岸物业，交通便利、人流汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、晓园电器、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘、南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、华海3C电脑城、百脑汇、国储、凯旋国际QQ电脑城……日杂百货、餐饮酒店、服装、电子电器、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。在此基础上，火车站商业中心的饮食、住宿、购物，人流量仅次于五一广场商业中心，商业地产也势头良好，凯旋国际、湘域中央是长沙市同时段中商业地产的销售佼佼者，另外，东方银座、运通尊苑、都市晨光、越界等一大批建成或在建的项目，强劲的销售势头无法可挡，给整个火车站商圈带来勃勃生机。
　　前景　依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，新的武广高速建好后，火车站的人流将分流走一部分，不过，由于IT卖场和建材市场客源仍不会流失，如果该商圈一直努力打造“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。 [详细]

6重新振作的贵族：伍家岭商业中心

　　等级　区域商业中心
　　现状伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。但是近年来，标志房产大厦、维多利购物商场的盘活，天健·芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江·君悦湘邸、佳阳·悦景馨都等项目的兴建，以及筹建中的伍家岭生活广场、给该区域重新注入了活力。
　　前景　伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，及开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，区域内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变，而其再一次兴起将是一个必然的趋势。 [详细]

7长盛不衰：东塘商业中心

　　等级区域商业中心
　　现状东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、东塘百货大楼、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、神禺、东一国际商业广场等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。成熟的商业是该区域的先天优势，也决定了商业地产的高端市场定位，目前比较有代表性的楼盘有：君悦星城、东塘瑞府、兴威·名座、兴威·新家园、融科·三万英尺、东方新世界、曙光大邸、佳天?国际新城、芙蓉公馆、东一国际、汇富中心……
　　前景　交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已经相对饱和，但2005年对连接曙光路与车站路的赤新路进行大规模拓改，（即将新建赤新路西段，西起东塘立交桥北端，东至曙光路，长约1公里）推动了东塘商圈的再度升级与扩容；赤新路的拓改竣工，将进一步完善东塘商业中心，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。 [详细]

8处于极度上升空间：望城坡商业中心

　　等级　区域商业中心
　　现状二环线三环线的拉通、枫林路的改造，汽车西站、广大环球家具城为望城坡商业中心来了大量人流及物流，旺盛的消费需求刺激了该区域的飞速发展。但是，该区域内生活配套设施还不够完善，缺乏大型百货商场和生活超市。湘浙小商品批发市场一经推出，即引来地市州庞大的消费群，同时也吸引了肯德基的进驻。在此区域内，麓山枫·情、中环大厦、翡翠华庭、西城明珠、麓谷雅园、湘麓国际、标志·麓谷坐标等配带有写字楼和底商的地产项目推出后，引起了市场的强烈反响。
　　前景　望城坡属于远期规划建设引导性商业中心，其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。这几年发生的变化几乎是翻天覆地，经济的发展与其交通的便利密不可分，政府对该区域的规划也功不可没。房地产企业在望城坡、麓谷周围开发了大量的楼盘，在消费需求旺盛、交通构架进一步落实和完善的基础上，未来的望城坡商业中心将远远不止是局限于区域性市场，而是面向全省甚至周边省份市场，成为岳麓区最具潜质性和成长性商业中心，未来商业的发展前景也将会不可估量。[详细]

9绩优股：观沙岭商业中心

　　等级　区域商业中心
　　现状在城市化的发展过程中，长沙市政府及岳麓区政府的北迁，加速了观沙岭房地产开发的进程，相对占优势的房价和安居乐园建材广场、湘雅附三医院等生活配套的便利，吸引了大量的消费者前来购房投资，在消费需求增长的基础上，同时刺激了其商业化。而该区域在交通格局、生活配套、经济基础发展到一定程度后，银杉新一佳广场、盛大·泽西城、新天地、长房·龙柏湾、星蓝湾、日月商住楼等项目受到了该区域乃至全市的追捧。
　　前景　观沙岭商业中心随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量市区中心，甚至地市州及外省市的消费者前来置业投资，人流增多的同时也为该区域的消费打下坚实基础。预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。[详细]

10潜力股：捞霞商业中心

　　等级　区域商业中心
　　现状开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，顺天·北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫·澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。区域内的顺天·黄金海岸、新河名居等带商业的项目，受到了市场的热捧。加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大牌、大盘，未来目光齐聚北城毋庸置疑。
　　前景　《湖南金霞物流中心物流与交通规划》初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。 [详细]

11潜力股：黎托商业中心

　　等级区域商业中心
　　现状黎托商业中心目前还没有进行开发，但商业布局已开始规划，即将于2009年竣工通车的武汉至广州的高速铁路长沙站就坐落在黎托乡，这里也是湖南省长途汽车站和长沙市城市地铁黎托站所在地，将与规划建设中的万国商业城、体育新城鼎立三足，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。
　　前景　黎托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，各项交通设施投入运行后，预计该区域日客流量将达10万人次，旺盛的人流、物流需要完善的商业设施配套，占地5000亩的黎托商业中心就是未来该区域新型现代商业的重要载体。[点评]

12潜力股：马坡岭商业中心

　　等级区域商业中心
　　现状马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。目前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。
　　前景马坡岭商业中心主要将构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场。合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。[详细]

1３潜力股：大托商业中心

　　等级区域商业中心
　　现状大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段，交通网络已开始打造，另外，由深圳中信集团投资的中信新城购物中心处于前期筹备阶段，预计近两年内将开始动工建设。
　　前景　大托商业中心将依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，大托商业中心将逐步发展形成一个新的区域性商业中心。 [点评]

社区商铺综合比拼——样本分析

　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的日常购物消费的居民。社区商铺的表现形式主要是大型楼盘内1-3层商业楼或建筑底层商铺。社区商业的区域商业发展的重头戏，其经营好坏会直接影响整个项目，甚至区域价值的提升。社区商业的发展都有一个过程。社区建好了，商业氛围未必能立马成型，因为业主的入住是有一种陆续的过程，小区各商铺招商也需要一个过程。本专题特从红星商圈、武广新城周边及开福区政府周边三个具有代表性的地段各选取三个项目做样本分析展示。

长沙奥林匹克花园

　　
　　开发商：湖南湘天房地产开发有限公司

　　地理位置：雨花区湘府中路189号(省政府新址以东)

　　项目简介：项目位于长、株、潭三市融城一体化的核心区域，长沙市中央政务区（CPD），毗邻省政府、天心区政府，周边分布有数十家省级行政机构；南临长沙市环保工业园等一批连接“长株潭”城市经济带的产业基地，为长沙市政治、文化、经济三位一体的中心区域，地域升值潜力巨大。项目规划了近20万平米的CPD核心动力商务港，包括了公园式购物中心、5A级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓等产品。

湘府久号家园

　　
　　开发商：湖南兴鸿源投资开发有限公司

　　地理位置：雨花湘府路与五凌路交汇处

　　项目简介：湘府久号家园项目地理位置优越，地处湘府路与青园路交汇处，对面华天大酒店现已建成使用，又近距离临近省政府与天心区政府对面，拥有湘府路、韶山路与芙蓉路三大城市主动脉之便利。该项目距离2009年动工建设、2013年竣工通车的地铁1号线站口仅300米远；与现已动工建设、2013年竣工通车的长株潭轻轨最大的枢纽站也仅500米远，未来地铁站口物业，升值空间巨大。

岳泰理想城·汇丰观邸

　　
　　开发商：湖南天行健置业有限公司

　　地理位置：长沙市雨花区洞井镇高升村王木桥

　　项目简介：岳泰理想城·汇丰观邸项目处于红星商圈核心，区位优势明显，自然环境优越，将成为集文化、教育、高科技、商贸、居住一体化的综合性区域。总占地面积约98亩，总建筑面积约为16万平米，其中商业3万平方、住宅12万多平方；规划有住宅及商业，北面沿街有长达450米的商业街。

顺天·黄金海岸

　　
　　开发商：湖南顺天房地产开发有限责任公司

　　地理位置：开福区金霞开发区18号地块

　　项目简介：顺天·黄金海岸规划总建筑面积逾30万平方米，总规划户数近2000户，由12栋地标性33层建筑群组成。项目配套齐全、交通便捷，开畅的芙蓉北路充分保证了与城市最中心的交通直达性，驱车至五一广场只需20分钟，新世纪大道、金马路、沿江大道、江畔路等路网通达，与市政府重点打造的两馆一厅隔江相望，距湘江风光带步行仅5分钟路程。开福区政府周边大酒店不多，大型超市也比较少，给顺天·黄金海岸提供了广阔的市场环境。

恒鑫·澜北湾

　　
　　开发商：长沙恒鑫置业有限公司

　　地理位置：开福区区政府西侧

　　项目简介：恒鑫·澜北湾是开福区首个大型人文江景社区。项目总投资约3亿元，总用地面积150亩，建筑面积15万平方米。小区内功能分区明确，配套设施完善，更兼具星级物管服务。 2007年湘江风光带顺江北沿，2009年两馆一厅地标矗立，2010年轻轨地铁南北贯通，恒鑫·澜北湾恰逢天时地利，成为大城北拓城的标杆之一。

水岸兰庭

　　
　　开发商：长沙湘润房地产开发有限公司

　　地理位置：开福区陈家铺

　　项目简介：水岸兰庭项目位于金南路与芙蓉北路交汇处，该项目东临芙蓉路，西靠近湘江，湘江大道贯穿南北，沿江风光带的建设完成，将带来很强的交通优势和环境优势。同时，30万平米的黄金海岸小区、广福园小区与之相邻，将成为新的政治、文化、商业中心。该项目采用底商上住的形式。临街面底层为商铺，层高6m，便于以后用户自设楼搁层，二至十六层为住宅，层高均为3米，屋面架空层层高为2.1米。底层商铺设置卷帘门，在通道处门面可以两方营业。

星城映象

　　
　　开发商：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司

　　地理位置：长沙市雨花区体育新城

　　项目简介：星城映象项目位于长沙城区东南的体育新城，东临京珠高速公路辅道，南临市游泳馆，西与规划中的长沙新体育中心隔路相望，北临规划中的石坝路。随着武广高铁投入使用，客源更具高端性，商务消费的潜力更高，因此对武广新客站的商业模式带来新的机遇和挑战。未来这一区域发展势头强劲，商业潜力长线看好。

中城·丽景香山

　　
　　开发商：长沙中达房地产开发有限公司

　　地理位置：长沙市体育新城

　　项目简介：中城·丽景香山位于长沙东城核心生活区体育新城，劳动路与万家丽大道交汇处东南角，秀丽圭塘河与600亩体育公园之间。项目占地15万平方米，总建筑面积40万平米，是长沙新豪宅区体育新城板块又一大型住区代表作。小区内部商业配套齐全，业主消费基础相当广泛，有良好的发展潜力。

茂华·国际湘

　　
　　开发商：湖南茂华置业有限责任公司

　　地理位置：长沙市体育新城古曲南路198号

　　项目简介：位于体育新城古曲路与石坝路交汇处，的茂华·国际湘楼盘商业街，正对面是中隆国际玉玺楼盘北大门，旁边是三江花中城，烟草公司生活小区，绿城桂花城，星城映象，属高档楼盘集中社区，广益实验学校，枫树山小学亦在旁边，消费人群基础极其广阔。

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