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　　建筑是房地产业的基本商品，但它不仅仅只是一种实用商品，它也是促进社会发展的一种工具，是文化和文明的一种载体。建筑不能独立存在，它需要一定的环境。城市为建筑的存在和发展提供特定的环境，同时建筑又是城市诸多要素中特别重要的要素之一。为了使城市巨系统正常运转和健康发展，城市规划对各类建筑有特定的安排和规定。因此，城市规划作为城市的发展蓝图和行动纲领，深刻影响着建筑的各个方面，构建了房地产业的发展环境。《长沙市城市总体规划（2003—2020）》（2010年修订）已于5月6号公示，城市格局的变化将给长沙楼市带来怎样的机遇和挑战！
  
  
     编者注：长沙市城市总体规划（2003—2020）》（2010年修订）规划区是指城市建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区范围由上一版总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，将长沙市内5区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城（包括金洲开发区）纳入了规划区范围。在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。中心城区范围按照衔接土地利用总体规划和村界完整的原则确定，包括了长沙市河东内4区全部，以及岳麓区、望城县、长沙县的一部分，总面积1200平方公里，其中，城市建设用地规模为629平方公里，中心城区将承载大约629万人口
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　　长株潭远景规划:长株潭三市城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区，核心区面积约8448平方公里，形成“一心双轴双带”的空间结构。预测至2030年，核心区城镇人口1400万。 依托城际铁路、快速路等交通网络构建长株潭快速交通系统，加强长株潭三市高等级公路、城市骨干道路网络的协调与衔接，形成覆盖长株潭城市群的45分钟交通圈。 在长株潭大都市中，长沙应发挥核心增长极的重要引领作用，同时以长株潭大都市区为依托，成为国家城市体系中第二层级的重要核心城市。

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　　城市规划空间分成五大层次：城市规划空间分成长株潭、市域、规划区、都市区、中心城区五大层次。长株潭指长沙、株洲、湘潭三市行政区域。市域包括长沙市区、长沙县、望城县、宁乡县和浏阳市。规划区包括长沙市区和长沙县、望城县全部行政管辖范围，以及宁乡县的玉潭镇、坝塘镇、菁华铺镇、回龙铺镇、夏铎铺镇、历经铺镇、双江口镇、城郊乡、金洲乡、白马桥乡、朱良桥乡，浏阳市的永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪镇。

　　新增了生态控制线规划内容：确保良好的生态环境，新增了生态控制线内容，把一级水源保护区、风景名胜区、自然保护区、森林公园、郊野公园的范围、坡度大于25%和相对高差大于30米的山地、林地、主干河流、水库及湿地，以及维护生态系统完整性的生态廊道和隔离绿地全部纳入了生态保护范围。规划区内生态控制线范围内总面积（包括水面）2284平方公里，占规划区总面积的46％，构建了支撑可持续发展的森林、农田、流域、湿地、城市五大生态系统

　空间拓展：本轮城市总体规划拓展了城市发展空间，规划区范围由上版总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城（包括金洲开发区）纳入了规划区范围。在规划区范围内将构建一个千万级人口规模的大都市区。

都市区增加了长沙县的黄兴镇、安沙镇、跳马乡和干杉乡等四个乡镇，总面积由原来的1450平方公里调整为1930平方公里。中心城区包括了长沙市河东内四区全部，以及岳麓区、望城县、长沙县的一部分，总面积1200平方公里，中心城区将承载大约629万人口。
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　　长沙整体--城市规模更大：我国的城市化水平2001年已达38%，进入了学界公认的30—70%城市化加速发展期。据预测，到2020年，我国城市化率将达60%左右，平均每年的城市化率提高约1.5%。根据城市总体规划，到2020年，我市城市化水平为70%，市域总人口688万人，城镇人口为410万人，长沙市区城市人口为310万人。据此推算，在未来的14年内，城市至少要为120万新增的城市人口提供相应的住房及其工作场所和配套设施。

 
　　长沙整体城市辐射更强:高速铁路----更短的时间，更远的空间。
一小时都市圈----更紧密的联系。
全方位的城市对外交通系统----更便捷的辐射。在长沙已初步形成的公路、铁路、航空和水运综合交通系统的基础上，通江达海的新港城集装箱码头已经投运，黄花国际机场正在扩建，铁路南、北货站即将搬迁，长株潭城际轨道交通系统也正在规划之中，由多种运输方式构成、布局合理、便捷高效的城市对外交通系统将全方位地满足城市辐射的需求。
 
　　长沙整体城市品位更高：
长沙是首批历史文化名城，具有楚汉名城，革命胜地，名人故里，山水洲城的独特魅力。通过规划整理，我市共有文物保护单位125处，其中国保7处，省保56处，市保62处（其中规划新增46处），城区一般不可移动文物34处，近现代历史保护建筑35处，著名历史文化遗址90处。这批珍贵的历史文化财富已成为城市整体财富之中的有机组成部分。其中，千年学府岳麓书院，汉墓奇观马王堆，以及近年出土的三国吴简还吸引了全世界的注意。另外，我市还有45个地下重点文物埋藏区，埋藏着已知和未知的历史文化。
 
楼盘名称
价格
房源情况
4280元/平方米
主推60-100㎡2房，100-120㎡三房，5月29日开盘。
碧水春城
6000元/平方米
 夏威夷·碧水春城，180平米大四房一次性付款98折、按揭99折，均为现房，均价6000元/平米。
6200元/平方米
 中信新城在售40-62㎡精装公寓，均价6200元/㎡。
5200元/平方米
 山水嘉园5期，主推88-125平米房源。
5800元/平方米
 推出73平米两房111平米3房，一次性付款98折，按揭99折，开盘买两房优惠1万，买三房优惠1.5万。
4500元/平方米
 怡海星城为尾盘，只有一楼130-150㎡房源，顶楼110㎡四房，选择不多，均价4500元/㎡，全款98折，按揭99折。
待定
 还在建设中，开盘时间待定
6000元/平方米
 汝金城一批劲销售罄，二批中央水景楼王组团新品上市。优惠一万抵三万，限时申领中。
待定
 花漾年华营销中心已经开放并启动，VIP存1万优惠1万。
综合交通规划图
 

　　综述：着眼于整个城市的区域交通地位大转型和构建国家级交通枢纽是本轮城市总体规划修改的 重要内容。提出了由黄花国际机场、长沙高铁南站、长沙火车站、金桥城际铁路站、霞凝货运枢纽组成的五大综合交通枢纽，优化了铁路、公路、水运、轨道、城市道路等五大综合交通网络。

　　航空方面，根据经民航总局批准的黄花机场总体规划，规划了机场向东发展的空间，并在机场周边安排了基础设施对接和临空经济发展的空间。 铁路方面，落实了武广高铁、沪昆高铁、“3+5”城际铁路等重大铁路设施的站线空间位置，规划预留了长渝和至海峡西岸的铁路大通道。

　　公共交通方面继续构建以轨道交通为骨干，常规公交为主体的公共交通体系。轨道线网做了较大修改，规划了与城市空间拓展相匹配的“米“字型构架，2020年规划地铁线路6条，总长约230公里。

　　道路方面，重点强化了快速路网和跨湘江的过江通道。提出了与区域高速公路对接的“五纵五横”快速路网骨架，湘江过江通道除已建和在建的10个外，还规划预留了10个。另一方面对支路网和停车场提出了分区规划的原则。

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交通图
客运交通图


 
轨道交通线路6条，呈“米”字形构架
  
 
受益指数：
价值潜力释放：3年以后
时下的星城，地铁2号线、1号线正在机器的轰鸣声中，从地面开始转入地下施工，长沙已迎来地铁时代，全新的地下交通将给市民带来一个全新的出行环境。据悉，《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2010年修订版，以下简称“总体规划”）远期规划轨道交通线路6条，呈“米”字形构架，总长228公里。其中包括1号线全线、2号线全线、3号线（张公塘至坪塘镇）……
小编点评：城市轨道交通的快速发展，不仅是缓解城市交通拥堵的最有效手段，更是加快城市发展、商业升值、地产勃兴、建设宜居城市的必备条件。同样，随着高速铁路、城际铁路、城市地铁在长沙前所未有的发展和规划，不仅给长沙城市建设带来史无前例的机遇，也意味轨道交通发展在长沙步入了一个崭新而辉煌的时期。
 
 
未来多条高铁接轨长沙
  
 
受益指数：
价值潜力释放：“现在进行时”
武广客运专线已在城东建成通车，沪昆客运专线正在如火如荼地进行。具有中远距离和高速大客运量的运输优势的铁路将在长沙经济社会发展中起到重要的支撑和引领作用。总体规划明确，以铁路场站枢纽建设、高速铁路建设和城际铁路建设为重点，适应社会经济快速发展的需要，增加铁路对外通道，提高长沙铁路的综合运输能力，将长沙建设成为国家中部铁路枢纽之一。
小编点评：高铁带给人们的不仅是出行便利，沿线的商业、房产、医疗和教育等配套设施也将得到提升。速度的提升缩短了空间的距离，武广高铁开通之后，长沙到广州只需要两个小时，这样一来，长沙和中国最发达城市的距离一下子缩短了。而从区域经济的角度看，它带来的不仅是产业发展的机遇，更直接的是地价上涨带来的投资机会和当地政府财力的极大提升。
 
 
20座通道缓解“过江难”
  
 
受益指数：
价值潜力释放：1年以后
长沙汽车保有量超过百万台，过江难的问题将日益突出，如何缓解？总体规划把此项工作列为了一项重要内容，并正在积极推进中。据悉，到2020年共有20座过湘江通道。此轮规划增加10座跨江通道，由北到南分别为：G319北移线过、黄桥大道、北横线、新港路过江通道、吴家冲路—汤加湖路过江通道、月亮岛路—冯蔡路过江通道、桐梓坡路—湘雅路过江通道、劳动路隧道、学士路大桥、南横线大桥。
小编点评：湘江如同一道天堑，把长沙隔成了河东河西。过江通道的建设必将大大推进河东河西一体化发展。在交通便捷的前提下，河西房地产也会越来越吸引主城区居民，这也有利于主城居住人口的疏散。 跨江发展，交通先行，这是大河流域城市跨江发展的普遍规律，过江通道的建设对城市的均衡发展非常重要。
  
楼盘名称
价格
房源情况
6650元/平方米
5月22日开盘，主推80-140平米户型
7000元/平方米
生活艺术会钻石会员申请通道已经开通，成为钻石会员可以享受2万抵4万的购房优惠，而且享有优先购买9#栋指定房源特权
13500元/平方米
在售45-88平房源，均价13500元/平米。
6000元/平方米
长房·白沙湾，一期主推85-190㎡房源，均价6000-7000元/㎡。
6400元/平方米
山水誉峰，预计6月28日开盘。将售一期第二批房源90-110㎡N+1阳光户型，优惠认筹存1万优惠3万
8000元/平方米
“观天下”二期90平-160平米5月28日开盘。
7400元/平方米
5月21日开盘138㎡、161㎡、164㎡三四房，预售价7400元/㎡，精装带4个空调和暖气片。
待定
湘江700，主推75-151平江景房源，定于6月5日在喜来登大酒店盛大开盘，优惠认筹2万抵5万倒计时。
7200元/平方米
推出80-130平米户型
 
长沙
  　　在空间布局上，未来长沙城市“一轴两带”廊道式发展模式和“一主两次六组团”的多中心组团式结构。除了河东CBD外，还规划了河西CBD、星沙副中心、雷锋湖-梅溪湖副中心，以及多个组团级中心，其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。
 
  　　“十二五”时期是我国重要战略机遇期，经济将继续保持较快增长，区域竞争将更趋激烈，湖南将处于人均GDP由3000美元向5000美元跨越，工业化、城市化加速发展时期，面临着后危机时代世界经济调整和再平衡的国际经济环境，面临着转变经济发展方式、加快经济结构调整、培育战略性新兴产业、发展低碳经济等新任务。
 
生态绿化
 

　　作为两型社会试验地，如何保护长沙最为宝贵的生态环境资源一直是让决策者伤脑筋的问题。此次修改的城市总体规划新增了生态控制线规划内容，规划区内46%面积纳入到生态保护中，控制线范围内的地区将得到重点控制与保护。
 
交通
 

　　着眼于整个城市的区域交通地位大转型和构建国家级交通枢纽是本轮城市总体规划修改的重要内容。规划提出了由黄花国际机场、长沙高铁南站、长沙火车站、金桥城际铁路站、霞凝货运枢纽组成的五大综合交通枢纽，优化了铁路、公路、水运、轨道、城市道路等五大综合交通网络。