5月1日起，“营改增”全面落地。长沙营改增工作进展如何？房地产行业有哪些必知的政策要点？税负变化后，对房地产企业有何影响及该怎么应对？……好房子网通过系列政策解读，让大家对“营改增”有更进一步的了解。

3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。通知指出，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，确保所有行业税负只增不减。>>通知全文

票款不一致的

增值税专用发票

违法的“对开发票”

不能抵扣进项税金

营改增过渡期间的三种发票不能抵扣进项税

没有《销售货物或者提供应税劳务清单》的发票不能抵

获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税专用发票

购买职工福利用品和其他项目的增值税专用发票

发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金

①营改增前签订的材料采购合同，已履行，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，而营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

②营改增前采购的材料已用于营改增前已经完工的工程建设项目，营改增后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。

③营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。

一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；

(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。

(房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%

小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可选择简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。

财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

增值税抵扣凭证：纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

属于固定业户的纳税人销售、出租不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

尚未申报抵扣经核实符合规定的，允许纳税人继续申报抵扣

通过协查确认销售方已纳税，依据书面证明及协查回复抵扣进项税

善意取得的重新开具专用发票，准许其抵扣进项税款

已认证相符，凭记账联复印件及《已报税证明单》抵扣，未认证凭记账联复印件及《证明单》抵扣留存备查

因客观原因造成扣税凭证逾期，可按规定申请办理逾期抵扣手续

税务机关责任及技术性错误造成的，允许抵扣增值税进项税额

4月15日前填写《营改增试点纳税人户籍涉税信息采集表》，还没有完成此项工作的试点纳税人应尽快到主管国税机关办理;

4月28日前，在主管国税部门办理好一般纳税人登记、相关资格认定、优惠政策备案、电子申报、银税库协议和发票税控器具使用、发票领用等有关手续;

5月1日起，开展增值税业务核算，除特殊过渡期发票外，应开具国税发票;

6月1日—25日，向国税部门进行首次增值税纳税申报(税款所属期为5月)。

财政部部长楼继伟详解营改增热点问题

全面实施营改增是落实党的十八届三中全会决定的一项重要举措，也是推动供给侧结构性改革的重要举措，既为当前经济运行提供有力支撑，还能为未来发展增添持续动能。此外，1994年分税制改革后，我国建立了增值税和营业税并存的税制体系，重复征税问题日益突出，亟需通过改革实现增值税对货物和服务行业全覆盖。从当前看，这会为更多企业减轻税负；从长远看，这项改革利国利民。”>>>更多详情

马光远（央视财经评论员）：总体税负在降低

“今年的政府工作报告明确表示，四大行业的税负只减不增，比如说一般纳税人房地产业可能到11%，但必须注意的是它是个增值额，也就是说要扣除很多项目以后剩下的，我们以前的营业税是按照营业额来算的。对于总体的税负，要把握一个基本原则就是比以前要低。另外，比如说在营业税层面，还有很多优惠政策，这些政策明确了是要延续的。”

刘尚希（中国财政科学研究院院长）：供求关系才是房价走势的决定性因素

“房价的走势，取决于供需，譬如二手房交易的火爆场面，可能有道听途说心理因素影响，大家赶紧过户，担心以后税负增加，但其实这更多的还是供求关系，房地产经过调整以后，现在有一点复苏，有人感觉现在买房子合算了，赶紧买，各种因素凑在一起，看到大家都在那排队，有的人可能把这种因素就归结为营改增造成的。房价最终走势怎么样，实际上取决于整个大环境，宏观政策，结合整个市场的供求，一线二线三线四线城市，也不一样，所以要在具体情况下具体分析。”

汪康（国税总局副局长）“营改增”二手房交易不增税

汪康明确表态称，“营改增”后个人二手房交易将维持5%的税率不变。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满两年的住房，增值税是售价的5%；对于两年以上的住房，免征增值税（一线城市除外）。就一线城市来说，满两年不满五年的住房对总价增值部分征收5%的增值税，满五年的住房免征增值税。>>>更多详情

会计核算涉及的主要文件

1、《企业会计准则》

2、《财政部关于营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定的通知》（财会〔2012〕13号）

纳税申报涉及的主要文件

《国家税务总局关于全面推开营业税转增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》

发票管理涉及的主要文件

1、《中华人民共和国刑法》 2、《中华人民共和国发票管理办法》 3、《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发「1995」192号） 4、国家税务总局关于修订《增值税专用发票使用规定》的通知国税发［2006］156号） 5、《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）

如何查找法规？

① 中国税法查询系统（税法送万家专版） ② 国家税务总局法规查询网 ③ 湖南省国家税务与湖南省地方税务局

如何查找并发现新的税收法规？

① 专业站点： http://www.shui12366.com/html/news_201

40429030458.html

② 国家税务总局法规查询库 http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n81

36593/n8137537/n8768981/index.html

③ 湖南省地方税务局（各省地税局与国税局） http://dsj.hunan.gov.cn/hnmh/

（部分资料由湖南大学经济与贸易学院财政税务系主任、湖南大学税收筹划研究所所长谭光荣教授提供）

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